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房企上海搶地大戰 市委書記稱房價已經很高

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摘要:上海市委書記韓正日前表示,上海房價已經很高,未來應減少對房地產業發展的依賴。


上海星空地產網訊 上海市委書記韓正日前表示,上海房價已經很高,未來應減少對房地產業發展的依賴。

“上海官方上次提及房地產有關話題是在今年3月的兩會期間,但並未明確提及‘抑制非理性需求、房價已經很高’等類似觀點。因此,這是上海樓市政策開始出現收緊的一個信號。”同策咨詢研究部總監張宏偉分析。

上海市政府一位決策咨詢專傢則告訴記者,在中央持續松綁樓市調控的前提下,下半年上海樓市政策收緊的可能性不大。

“韓正點評上海房價並非意在收緊政策,而是警示風險。上海房價的持續上漲容易引發熱錢或投機資本的關註,但在嚴格的限購政策下,市場上尋求短期套利的資金

很難像股市那樣,可在短期內隨意進出。”中原地產分析師盧文曦認為,上海在房價快速上揚的過程中,市場的預期隨之逆轉。開發商拿瞭不少高價地,這其中已暗

藏風險。

豪宅漲價傳導至普宅

韓正在上海市委全會的講話中指出,“密切關註房地產市場走勢,在支持居民自住和改善的剛性需求的同時,堅決執行限購政策和抑制投資投機性需求,防止市場炒作激發非理性需求。上海房價已經很高,控制房價是上海調控房地產市場平穩健康發展的重要目標。”

自3·30樓市新政出臺後,上海房價開始一路走高。據國傢統計局最新公佈的6月70個大中城市住宅價格監測信息,6月份深圳新建商品住宅價格環比上漲7.2%,上海房價環比上漲2.4%,僅次於深圳,成為全國漲幅第二的城市。

上海樓市強勢回暖的趨勢,即使在7月房地產傳統淡季到來之際,仍未有停下來的跡象。

德佑鏈傢的數據顯示,7月1日-20日這三周的時間,上海外環外新建商品住宅的成交均價首次突破2.5萬元/平方米的大關,達到2.52萬元/平方米的高位;而滬外環外新房的最新價格,比今年1月份時上漲瞭30.8%,漲幅位居各環線之首。

“二季度上海房價漲幅最大的是豪宅,但現在漲價之風有向剛性需求購買的普通住宅傳導的勢頭。”仲量聯行一位研究員告訴記者。

據同策咨詢研究部相關數據,截至6月30日,上海商品住宅庫存量雖然高達1223.78萬平方米,但是,由於6月“半年報”行情的出現,市場去化速度已經有所提高,市場去化周期已經縮短至8.89個月。

張宏偉表示,根據同策咨詢研究部的研究結果,當一個城市樓市去化周期低於8個月時,房價將步入快速上漲通道,而當前上海樓市去化周期已經接近8個月。這就

意味著,隨著下半年市場去化速度的提高,市場去化周期將進一步回落,下半年市場將處於“無房可售”的局面,屆時,勢必會再現買漲不買跌,投資投機性需求或

許將再次攪動上海樓市。

實際上,上海房地產市場的異動已經引發中央相關部委的註意。6月17日,國傢發改委司局級領導帶隊抵達上海,對樓市進行專題調研。在持續四個小時的座談會上,調研組的焦點放在上海房地產市場短期內發生的重大變化上,並對接下來的政策和市場走向給予高度關註。

開發商的豪賭

與深圳、北京等一線城市類似,今年房企在上海上演瞭一場場搶地大戰。

月15日,金融街豪擲88.15億元奪得上海火車站北廣場地塊,刷新上海年內土地出讓總價紀錄,溢價率超過50%;6月初,華潤華發聯合體以87.95億

元拿下上海閘北地塊,地塊樓面價高達38061元/平方米;同日,招商平安聯合體則以高達2.3萬元/平方米的樓面價,競得寶山大場鎮地塊,創出近90%

的高溢價率。

一傢全國大型房企高層告訴本報記者,在市場的低谷時期開發商拿地非常謹慎。然而市場一旦回暖,多數房企就會不惜本錢去搶地。房企對一線城市優質地塊的爭奪,下賭註的味道已經非常濃:看多一線,賭一線城市房價會持續上揚。

“在上海如果按當前的房價來倒推去拍地,根本拍不到地。我們新拿的地,按現在市場售價來算,基本是虧本的,這也是很多房企面臨的現狀。而房價如果漲到某一

水平,這些地塊就可以賺錢瞭。在很多城市房地產都不好做的背景下,必須在上海這樣的一線城市加大投資。”上述房企高層說。

相比2011年上海市住宅用地計劃供應量為1200公頃,2012、2013年該數值為1000公頃,去年為700公頃,今年這一數字直接降到瞭400-600公頃,供應量持續收縮,創歷史新低。

“上海優質土地奇貨可居,下半年房企爭搶土地的局面不會改變。此外,包括上海在內的14個城市的開發邊界劃定工作將於今年完成,越發寸土寸金的上海或將掀起新一輪土地爭奪戰。”德佑鏈傢在日前發佈的報告中稱。

但市場潛藏的風險也不容忽視。在業內人士看來,上海樓市在短期內迅速上升,除瞭與貨幣及信貸政策持續放松有關,也與資本市場的財富效應有一定關系。而上半年資本市場對樓市的助推作用,下半年卻可能成為使樓市需求踏空的反作用力。

戴德梁行住宅部助理董事忻麗蓉告訴記者,在股市未下挫之前購買豪宅的意向客戶數量較往年有所增長,但在股市發生動蕩後,很多意向客戶入市的步伐已明顯放緩。

“一線城市能否延續二季度的態勢都成問題,更不要說三四線城市瞭。”上海一傢開發商市場部經理表示。

瑞銀在近日發佈的研究報告中預測,今年下半年中國房地產開發投資增速將從去年10%的水平降至4%-5%。而明年房地產開發投資的增速會進一步放緩至2%左右,市場仍面臨調整壓力。

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